Hypothekenrechner
Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenzahlung einschließlich Tilgung, Zinsen, Steuern, Versicherung, PMI und HOA — mit vollständigem Tilgungsplan.
Referenztabelle
| Haushaltspreise | Monatliche Zahlung | Tilgung & Zinsen | Monatliche Steuer |
|---|---|---|---|
| 50.000 | $333,02 | $158,02 | $50,00 |
| 75.000 | $516,03 | $316,03 | $75,00 |
| 100.000 | $699,05 | $474,05 | $100,00 |
| 125.000 | $882,07 | $632,07 | $125,00 |
| 150.000 | $1.065,09 | $790,09 | $150,00 |
| 200.000 | $1.431,12 | $1.106,12 | $200,00 |
| 250.000 | $1.797,15 | $1.422,15 | $250,00 |
| 300.000 | $2.163,19 | $1.738,19 | $300,00 |
| 400.000 | $2.895,26 | $2.370,26 | $400,00 |
| 500.000 | $3.627,32 | $3.002,32 | $500,00 |
| 750.000 | $5.457,49 | $4.582,49 | $750,00 |
| 1.000.000 | $7.287,66 | $6.162,66 | $1.000,00 |
Hypotheken-Tipps
- Zahlen Sie 20% an, um PMI zu vermeiden und bessere Zinssätze zu erhalten — schon 1% weniger Zinsen sparen Tausende über 30 Jahre.
- Eine 15-jährige Hypothek hat höhere Zahlungen, spart aber massiv bei den Gesamtzinsen im Vergleich zu 30 Jahren.
- Lassen Sie sich von mindestens 3 Kreditgebern vorab genehmigen — Zinssätze können um 0,5% oder mehr variieren.
- Zusätzliche Zahlungen gehen direkt zur Tilgung — schon 100 €/Monat extra können Jahre von einer 30-jährigen Hypothek abschneiden.
Was ist eine Hypothek?
PITI verstehen: Die vollständige monatliche Zahlung
Wie viel sollten Sie anzahlen?
15-jährige vs. 30-jährige Hypothek
Wie Tilgung funktioniert
Typische US-Hypothekenkosten (2024-2025)
- 30-jährige Festzinsen lagen 2024-2025 im Schnitt bei etwa 6,5-7 %, laut der wöchentlichen Freddie-Mac-Erhebung
- 15-jährige Festzinsen liegen meist 0,5-0,75 Punkte darunter — rund 5,8-6,3 % im selben Zeitraum
- Die Grundsteuer beträgt landesweit im Schnitt etwa 1,1 % des Hauswerts pro Jahr (von ~0,3 % in Hawaii bis ~2,2 % in New Jersey)
- Die Wohngebäudeversicherung kostet typischerweise 1.500-3.000 $ pro Jahr, in Hochrisiko-Bundesstaaten deutlich mehr
- PMI kostet zusätzlich 0,3-1,5 % der Darlehenssumme pro Jahr, sobald die Anzahlung unter 20 % liegt
- Abschlusskosten betragen 2-5 % des Kaufpreises — planen Sie sie zusätzlich zur Anzahlung ein
Häufige Fehler beim Hauskauf
- Nur ein Kreditangebot einholen — der Vergleich von 3 oder mehr Angeboten kann über die Laufzeit Tausende sparen
- Nur die Kreditrate budgetieren und Steuern, Versicherungen, PMI und HOA vergessen (das volle PITI)
- Alle Ersparnisse in die Anzahlung stecken und ohne Notreserve abschließen
- Vor dem Abschluss neue Kreditkarten eröffnen oder ein Auto finanzieren — das kann die Genehmigung zum Scheitern bringen
- Folgen Sie der 28/36-Regel: Wohnkosten unter 28 % des Bruttoeinkommens, Gesamtschulden unter 36 %
- Beantragen Sie die PMI-Streichung, sobald der Beleihungsauslauf 80 % erreicht — bei 78 % müssen Kreditgeber sie automatisch beenden
Durchgerechnete Beispiele
Schritt-für-Schritt-Berechnung von Hypothekenraten zu US-Zinsen von 2024-2025
Haus für 400.000 $, 20 % Anzahlung, 30 Jahre zu 6,5 %
- Darlehenssumme: 400.000 $ − 80.000 $ Anzahlung (20 %) = 320.000 $
- Monatszins: 6,5 % ÷ 12 = 0,5417 %; Laufzeit: 360 Raten
- Wachstumsfaktor: (1,005417)^360 = 6,992
- Rate: 320.000 $ × 0,005417 × 6,992 ÷ (6,992 − 1) = 2.023 $
Zins und Tilgung: etwa 2.023 $/Monat; Gesamtzinsen über 30 Jahre: ~408.100 $
Gleiches Darlehen über 320.000 $: 15 vs. 30 Jahre Laufzeit
- 15-jährige Darlehen sind günstiger verzinst: 5,9 % statt 6,5 % beim 30-jährigen
- Faktor über 15 Jahre: (1,004917)^180 = 2,418
- Rate über 15 Jahre: 320.000 $ × 0,004917 × 2,418 ÷ 1,418 = 2.683 $
- Gesamtzinsen über 15 Jahre: 2.683 $ × 180 − 320.000 $ ≈ 163.000 $ (statt ~408.100 $)
Die 15-jährige Laufzeit kostet etwa 660 $ mehr pro Monat, spart aber rund 245.000 $ an Zinsen
Häufig Gestellte Fragen
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Verwenden Sie die 28/36-Regel: Ihre monatlichen Wohnkosten (PITI + HOA) sollten 28% Ihres Bruttomonatseinkommens nicht überschreiten, und Ihre gesamten Schuldenzahlungen sollten unter 36% bleiben. Beispiel: Bei einem Bruttoeinkommen von 6.000 €/Monat zielen Sie auf eine maximale Wohnzahlung von 1.680 €. Berücksichtigen Sie Grundsteuern, Versicherung und PMI — nicht nur die Darlehenszahlung.
Was ist PMI und wie vermeide ich es?
Die Private Hypothekenversicherung (PMI) schützt den Kreditgeber — nicht Sie — bei Zahlungsausfall. Sie ist typischerweise erforderlich, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20% des Hauspreises beträgt. PMI kostet 0,3–1,5% des Darlehensbetrags jährlich. Um PMI zu vermeiden: zahlen Sie 20% oder mehr an, verwenden Sie ein Huckepack-Darlehen, oder wählen Sie ein VA-Darlehen. Wenn Sie bereits PMI haben, beantragen Sie die Entfernung, sobald Ihr Beleihungswert unter 80% fällt.
Sollte ich eine Festzins- oder variable Hypothek wählen?
Eine Festzinshypothek sperrt Ihren Zinssatz für die gesamte Darlehenslaufzeit und bietet vorhersagbare Zahlungen. Eine variable Hypothek (ARM) beginnt mit einem niedrigeren Zinssatz, der sich nach einer anfänglichen Periode anpasst. ARMs können Geld sparen, wenn Sie planen, vor der Anpassungsperiode zu verkaufen oder zu refinanzieren, bergen aber Risiken, wenn die Zinssätze steigen.
Welche Gebühren sollte ich beim Abschluss erwarten?
Abschlusskosten liegen typischerweise bei 2–5% des Hauspreises und umfassen: Kreditgeber-Bearbeitungsgebühren (0,5–1%), Bewertung (300–600 €), Titelsuche und -versicherung (500–3.000 €), Anwaltsgebühren und vorausbezahlte Posten. Bei einem 350.000 €-Haus erwarten Sie 7.000–17.500 € Abschlusskosten. Einige Kosten sind verhandelbar, und Verkäufer tragen manchmal zu den Abschlusskosten bei.
Wie beeinflusst die Grundsteuer meine monatliche Zahlung?
Grundsteuern werden jährlich von Ihrer Lokalregierung basierend auf dem geschätzten Wert Ihres Hauses erhoben. Der durchschnittliche effektive Satz liegt bei etwa 1,1%, variiert aber dramatisch nach Region. Bei einem 350.000 €-Haus mit 1,2% sind das 4.200 €/Jahr oder 350 €/Monat, die zu Ihrer Hypothekenzahlung hinzugefügt werden. Die meisten Kreditgeber erfordern ein Treuhandkonto.
Lohnt es sich, zusätzlich zur Hypothek zu zahlen?
Zusätzliche Zahlungen können erhebliche Zinsen sparen und Ihre Darlehenslaufzeit verkürzen. Bei einem 300.000 €-Darlehen mit 6,5% über 30 Jahre sparen nur 200 € extra pro Monat etwa 115.000 € Zinsen und zahlen das Darlehen 7 Jahre früher ab. Jedoch priorisieren Sie zuerst hochverzinsliche Schulden und Altersvorsorge.
Was ist ein Tilgungsplan?
Ein Tilgungsplan ist eine monatliche Tabelle, die genau zeigt, wie jede Zahlung zwischen Tilgung und Zinsen aufgeteilt wird, plus den verbleibenden Darlehenssaldo. Er zeigt, dass frühe Zahlungen meist Zinsen sind (oft 80%+ im ersten Jahr), die sich allmählich zur Tilgung verschieben. Die Überprüfung hilft zu verstehen, wann Sie 20% Eigenkapital erreichen.
Kann ich diesen Rechner für Hypotheken außerhalb der EU verwenden?
Ja — die Kern-Tilgungs- und Zinsberechnung funktioniert universell für jedes Festzins-Tilgungsdarlehen. Wählen Sie Ihre lokale Währung aus dem Dropdown, um Ergebnisse in Ihrer Währung zu sehen. Beachten Sie, dass Grundsteuersätze, Versicherungskosten und PMI-Regeln nach Land variieren. Passen Sie die Eingaben an Ihre lokalen Bedingungen für die genaueste Schätzung an.