Mieten vs. Kaufen Rechner
Mieten oder kaufen? Geben Sie Ihre lokalen Kosten ein und sehen Sie das Break-even-Jahr, den Vermögensvergleich und die wahren Kosten von Wohneigentum gegenüber Miete im Zeitverlauf.
Referenztabelle
| Jährliche Mietsteigerung | Break-even-Jahr | Empfehlung | Nettovermögen des Käufers |
|---|---|---|---|
| 0,5 | Not in 15 years | Renting wins by $40.503 after 7 years | $187.624 |
| 1 | Not in 15 years | Renting wins by $37.487 after 7 years | $187.624 |
| 1,5 | Not in 15 years | Renting wins by $34.422 after 7 years | $187.624 |
| 2 | Not in 15 years | Renting wins by $31.309 after 7 years | $187.624 |
| 2,5 | Not in 15 years | Renting wins by $28.146 after 7 years | $187.624 |
| 3 | Not in 15 years | Renting wins by $24.932 after 7 years | $187.624 |
| 4 | Year 11 | Renting wins by $18.352 after 7 years | $187.624 |
| 5 | Year 9 | Renting wins by $11.561 after 7 years | $187.624 |
| 6 | Year 8 | Renting wins by $4.554 after 7 years | $187.624 |
| 7 | Year 7 | Buying wins by $1.965 after 7 years | $187.624 |
| 8 | Year 7 | Buying wins by $7.276 after 7 years | $187.624 |
| 9 | Year 6 | Buying wins by $10.950 after 7 years | $187.624 |
| 10 | Year 6 | Buying wins by $14.612 after 7 years | $187.624 |
Wichtige Erkenntnisse
- Kaufen schlägt Mieten nur, wenn Sie lange genug bleiben, um die Transaktionskosten wieder hereinzuholen — typischerweise 5-7 Jahre
- Die Opportunitätskosten der Anzahlung werden oft übersehen — 80 K$ zu 7 % angelegt wachsen in 10 Jahren auf 158 K$
- Die Flexibilität des Mietens hat echten Wert: Jobwechsel, familiäre Bedürfnisse oder Markteinbrüche halten Sie nicht gefangen
- In Märkten mit hoher Wertsteigerung (Austin, Miami, Phoenix) gewinnt Kaufen oft früher — prüfen Sie lokale Daten
Die Entscheidung Mieten vs. Kaufen: Worauf es wirklich ankommt
Wie dieser Rechner die beiden Wege vergleicht
Versteckte Kosten, die Käufer oft übersehen
- Nebenkosten beim Kauf (2-5 %) und Verkauf (6-8 %) summieren sich auf 8-13 % des Immobilienwerts — allein das verschiebt den Break-even um Jahre
- Instandhaltung: 1-2 % des Immobilienwerts pro Jahr (4.000-8.000 $ bei einer 400-K$-Immobilie) — Mieter zahlen 0 $ für Reparaturen
- Opportunitätskosten: die in Indexfonds zu 7 % angelegte Anzahlung verdoppelt sich alle 10 Jahre
- PMI: Bei einer Anzahlung unter 20 % kommen 100-300 $/Monat hinzu, bis Sie 20 % Eigenkapital erreichen (~7-9 Jahre bei üblichen Zinsen)
- Grundsteuern steigen mit der Zeit (Neubewertungen) und sind für die meisten Käufer oberhalb der SALT-Grenze von 10.000 $ nicht absetzbar
- Die Wertsteigerung der Immobilie ist NICHT garantiert — in manchen Märkten fielen die Preise 2007-2012 um 30-50 %
Wann Kaufen meist gewinnt
- Sie planen, 7+ Jahre zu bleiben — die Transaktionskosten haben Zeit, sich durch Wertsteigerung und Eigenkapital zu amortisieren
- Ihr lokales Kaufpreis-Miete-Verhältnis liegt unter 20 (Immobilienpreis ÷ Jahresmiete) — ein Zeichen, dass Kaufen relativ erschwinglich ist
- Sie haben ein stabiles Einkommen und 20 % Anzahlung — das vermeidet PMI und Notverkaufsszenarien im schlimmsten Fall
- Der lokale Markt zeigt historisch starke Wertsteigerung (Küstenstädte, wachsende Metropolen)
- Sie schätzen Stabilität, Gemeinschaft und die Möglichkeit, Ihr Zuhause individuell zu gestalten
- Die Zinsen sind deutlich niedriger als die aktuellen Mieten (selten im Markt 2024-2025)
Szenarien Mieten vs. Kaufen
Realistischer Vergleich bei verschiedenen Preisniveaus und Zeithorizonten
Immobilie für 400 K$ — 7 Jahre Wohndauer (typischer Vorort)
- Kaufen: 80 K$ Anzahlung (20 %), Hypothek von 320 K$ zu 6,8 % → 2.087 $/Monat Tilgung und Zinsen. Plus Steuern 400 $, Versicherung 125 $, Instandhaltung 333 $ = 2.945 $/Monat wahre Kosten
- Mieten: 2.000 $/Monat Miete, Anzahlung von 80 K$ zu 7 % angelegt → wächst auf 128.600 $. Monatliche Ersparnis von 945 $ investiert → weitere 92.000 $
- Nach 7 Jahren: Käuferkapital ~185 K$ (Wertsteigerung + Tilgung) minus 6 % Verkaufskosten 42 K$ = 143 K$ netto. Portfolio des Mieters: ~221 K$
Der Mieter gewinnt mit ~78 K$ im Jahr 7. Break-even: ~Jahr 9. Deshalb zählt eine lange Wohndauer.
Immobilie für 900 K$ — 5 Jahre Wohndauer (teure Großstadt)
- Kaufen: 180 K$ Anzahlung, Hypothek von 720 K$ zu 6,8 % → 4.696 $/Monat Tilgung und Zinsen. Plus Steuern 825 $, Versicherung 208 $, HOA 400 $, Instandhaltung 750 $ = 6.879 $/Monat wahre Kosten
- Mieten für 3.500 $/Monat spart 3.379 $/Monat gegenüber dem Kauf. Anzahlung von 180 K$ + monatliche Ersparnis zu 7 % angelegt → das Portfolio wächst auf 522 K$
- Nach 5 Jahren: Immobilie bei 4 % Wertsteigerung = 1.096 K$. Kapital nach Tilgung = 382 K$, minus 6 % Verkaufskosten 66 K$ = 316 K$ netto
Der Mieter gewinnt mit 206 K$ im Jahr 5. In teuren Städten gewinnt Mieten oft, sofern man nicht 10+ Jahre bleibt.
Häufig Gestellte Fragen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein — der Mythos, dass 'Miete rausgeworfenes Geld' sei, ignoriert, dass Käufer ebenfalls Geld für Hypothekenzinsen (den Großteil jeder frühen Rate), Grundsteuern, Versicherung, Instandhaltung und Transaktionskosten ausgeben. Mieten ist finanziell überlegen, wenn Sie in weniger als 5 Jahren umziehen, wenn Ihr lokales Kaufpreis-Miete-Verhältnis hoch ist oder wenn der Aktienmarkt bessere Renditen bietet als die Wertsteigerung von Immobilien in Ihrem Markt.
Was ist das Kaufpreis-Miete-Verhältnis und wie nutze ich es?
Kaufpreis-Miete-Verhältnis = Immobilienpreis ÷ Jahresmiete. Unter 15: Kaufen ist in der Regel vorteilhaft. 15-20: neutral, abhängig von Ihrem Zeithorizont. Über 20: Mieten ist monatlich oft günstiger. Viele teure Städte (NYC, SF, LA) haben Verhältnisse von 30-50+, wodurch Mieten für die meisten Zeithorizonte finanziell überlegen ist.
Wie viele Jahre muss ich bleiben, damit sich Kaufen lohnt?
In den meisten US-Märkten 2024-2025 müssen Sie 5-8 Jahre bleiben, damit Kaufen gegenüber Mieten den Break-even erreicht — vor allem, weil die Transaktionskosten von Kauf und Verkauf zusammen 8-13 % des Immobilienwerts ausmachen. In Märkten mit hoher Wertsteigerung (Miami, Austin) kann es weniger sein; in stagnierenden Märkten können es 10+ Jahre sein.
Sollte ich die Anzahlung als Investition betrachten?
Ja — Ihre Anzahlung hat Opportunitätskosten. 80.000 $, in ein diversifiziertes Aktienportfolio mit 7 % Jahresrendite investiert, wachsen in 10 Jahren auf etwa 158.000 $. Das heißt nicht, dass Mieten immer besser ist, aber das Immobilienkapital sollte mit dem verglichen werden, was dieses Kapital anderswo angelegt erwirtschaften würde.
Macht der Steuerabzug für Hypothekenzinsen einen großen Unterschied?
Weniger als früher. Der Tax Cuts and Jobs Act von 2017 hat den Pauschalabzug verdoppelt, sodass heute weniger als 15 % der Haushalte ihre Abzüge einzeln aufführen. Der Vorteil gilt nur für den Zinsbetrag, der Ihren Pauschalabzug übersteigt (14.600 $ ledig / 29.200 $ verheiratet in 2024). Für die meisten Käufer mit mittlerem Einkommen ist der Steuervorteil minimal.
Was passiert mit meiner Analyse, wenn die Immobilienpreise fallen?
Deutliche Preisrückgänge verlängern die Break-even-Periode drastisch oder machen den Kauf zum Nettoverlust. Zwischen 2007 und 2012 fielen manche Märkte um 30-50 %. Hätten Sie eine 400-K$-Immobilie mit 20 % Anzahlung gekauft und die Preise wären um 25 % gefallen, stünden Sie 'unter Wasser' (mehr Schulden als die Immobilie wert ist) und säßen fest — ein Verkauf wäre nur mit Verlust möglich. Dieses Risiko ist ein weiteres Argument, nur zu kaufen, wenn Sie sich auf 7+ Jahre festlegen können.