Wie viel Haus kann ich mir leisten? Rechner
Finden Sie genau heraus, wie viel Haus Sie sich leisten können — basierend auf Ihrem Einkommen, Ihren Schulden und den Zinssätzen Ihres lokalen Marktes, automatisch für Ihr Land aktualisiert.
Referenztabelle
| Anzahlung | Empfohlener Immobilienpreis | Konservativ | Aggressiv |
|---|---|---|---|
| 1.000 | 211,000 € | 189,000 € | 249,000 € |
| 2.000 | 212,000 € | 189,000 € | 250,000 € |
| 2.500 | 212,000 € | 190,000 € | 250,000 € |
| 5.000 | 214,000 € | 191,000 € | 252,000 € |
| 7.500 | 216,000 € | 193,000 € | 253,000 € |
| 10.000 | 218,000 € | 195,000 € | 255,000 € |
| 12.500 | 219,000 € | 197,000 € | 257,000 € |
| 15.000 | 221,000 € | 198,000 € | 259,000 € |
| 20.000 | 225,000 € | 202,000 € | 262,000 € |
| 25.000 | 228,000 € | 205,000 € | 266,000 € |
| 30.000 | 232,000 € | 209,000 € | 269,000 € |
| 40.000 | 238,000 € | 216,000 € | 276,000 € |
| 50.000 | 249,000 € | 234,000 € | 283,000 € |
| 75.000 | 275,000 € | 251,000 € | 315,000 € |
| 100.000 | 292,000 € | 268,000 € | 332,000 € |
3 Erschwinglichkeits-Szenarien
- Konservativ: 25–28% Wohnkosten — maximales finanzielles Polster
- Moderat: 28–33% Wohnkosten — ausgewogener Ansatz (empfohlen)
- Aggressiv: 33–43% Wohnkosten — maximale Kaufkraft, weniger Flexibilität
Aufschlüsselung Ihrer Monatsrate
- Tilgung & Zinsen: Amortisationsrate des Darlehens
- Grundsteuer: basierend auf dem Immobilienwert
- Wohngebäudeversicherung: basierend auf dem Immobilienwert
- PMI: nur bei Anzahlung < 20% beim konventionellen Darlehen
- Hausgeld: Ihre monatliche Gebühr, falls zutreffend
Profi-Tipps für mehr Kaufkraft
- Tilgen Sie Schulden vor dem Kauf — jede $100/Monat weniger Schulden bringen ~$20k mehr Kaufkraft
- Eine Anzahlung von 20% eliminiert die PMI und senkt Ihren Zinssatz
- Prüfen Sie Ihren Kredit-Score — von 660 auf 740 zu kommen kann 0.5–1% beim Zinssatz sparen
- Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung, bevor Sie suchen, damit Verkäufer Sie ernst nehmen
Was Erschwinglichkeit beim Hauskauf wirklich bedeutet
Wie die 28/36-Regel Ihr Limit bestimmt
Schlüsselfaktoren für Ihre Kaufkraft
- Das Bruttoeinkommen bestimmt beide DTI-Grenzen — jede zusätzlichen $1,000 Monatseinkommen erlauben nach der 28%-Regel rund $280 mehr Wohnrate.
- Monatliche Schulden wiegen am schwersten: Eine Autorate von $400 kann Ihren maximalen Immobilienpreis bei aktuellen Zinsen um $50,000–$60,000 senken.
- Eine höhere Anzahlung erhöht den Preis direkt und beseitigt ab 20% die PMI — das macht $100–$200 pro Monat für das Darlehen selbst frei.
- Der Zinssatz zählt enorm: Jeder Zinsanstieg um 1% verringert Ihre Kaufkraft bei gleicher Monatsrate um etwa 10%.
- Grundsteuer und Versicherung zählen zur 28%-Wohnkostengrenze — eine Region mit hohen Steuern senkt Ihren Maximalpreis selbst bei gleichem Einkommen.
- Ihr Kredit-Score bestimmt Ihren Zinssatz — der Abstieg von 'sehr gut' auf 'mittel' kann über 1% Zins kosten, umgerechnet Zehntausende beim Preis.
Praktische Erschwinglichkeitsregeln
- Folgen Sie der 28/36-Regel: höchstens 28% des monatlichen Bruttoeinkommens fürs Wohnen und 36% für alle Schulden zusammen.
- Kaufen Sie nicht am oberen Rand Ihrer Genehmigung — Kreditgeber genehmigen bis zu 43–50% DTI, doch über 36% bleibt kaum Spielraum für Überraschungen.
- Zahlen Sie möglichst 20% an, um die PMI zu vermeiden; andernfalls planen Sie, die Streichung der PMI bei 20% Eigenkapital zu beantragen.
- Behalten Sie nach dem Kauf 3–6 Monatsausgaben als Rücklage — Ihre Anzahlung darf nie Ihre gesamte Barreserve sein.
- Planen Sie etwa 1% des Immobilienwerts pro Jahr für Instandhaltung und Reparaturen zusätzlich zur Darlehensrate ein.
- Holen Sie Angebote von mindestens 3 Kreditgebern ein — 0.25% Zinsunterschied bei einem Darlehen über $300,000 bedeuten rund $18,000 in 30 Jahren.
Durchgerechnete Beispiele: die 28/36-Regel in der Praxis
Zwei US-typische Szenarien Schritt für Schritt berechnet
$96,000 Einkommen, $450 Schulden, $70,000 Anzahlung — konventionell, 6.8%, 30 Jahre
- Monatseinkommen: $96,000 ÷ 12 = $8,000. Front-End-Grenze: 28% × $8,000 = $2,240
- Back-End-Grenze: 36% × $8,000 = $2,880 − $450 Schulden = $2,430 → die Front-End-Grenze von $2,240 gilt
- Bei $340,000 Kaufpreis: Darlehen $270,000 → Tilgung & Zinsen $1,760; Steuern (1.1%) $312; Versicherung (0.5%) $142 = $2,214/Monat
- Prüfung: $2,214 ÷ $8,000 = 27.7% ✓; ($2,214 + $450) ÷ $8,000 = 33.3% ✓; 20.6% Anzahlung → keine PMI
Maximaler komfortabler Preis ≈ $340,000 bei einer Gesamtrate von $2,214/Monat
$72,000 Einkommen, $900 Schulden, $25,000 Anzahlung — konventionell, 6.8%, 30 Jahre
- Monatseinkommen: $6,000. Front-End-Grenze: 28% = $1,680; Back-End-Grenze: 36% = $2,160
- Die Schulden verbrauchen $900 der Back-End-Grenze: $2,160 − $900 = $1,260 → das Back-End gilt, nicht die 28%
- Bei $170,000 Kaufpreis: Darlehen $145,000 → Tilgung & Zinsen $945; Steuern $156; Versicherung $71; PMI (13.9% Anzahlung) $60 = $1,232/Monat
- Prüfung: ($1,232 + $900) ÷ $6,000 = 35.5% ✓ — ohne Schulden könnte sich derselbe Käufer ≈ $225,000 leisten
Maximaler Preis ≈ $170,000 — $900 monatliche Schulden kosteten diesen Käufer etwa $55,000 an Haus
Häufig Gestellte Fragen
Wie viel Haus kann ich mir mit einem Gehalt von $70,000 leisten?
Mit einem Gehalt von $70,000, ohne weitere Schulden und mit 3% Anzahlung können Sie sich zu aktuellen Zinssätzen mit einem FHA-Darlehen typischerweise eine Immobilie im Bereich von $220,000–$260,000 leisten. Mit einem konventionellen Darlehen und 20% Anzahlung verschiebt sich die Spanne auf $200,000–$240,000. Ihr tatsächliches Limit hängt von den lokalen Zinssätzen, der Grundsteuer und bestehenden Schulden ab. Nutzen Sie den Rechner oben mit Ihren konkreten Zahlen für eine genaue Schätzung.
Was ist die 28/36-Regel?
Die 28/36-Regel ist die Standardrichtlinie, die Kreditgeber für konventionelle Darlehen verwenden. Sie besagt, dass Ihre monatlichen Wohnkosten (Hypothek + Steuern + Versicherung) 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten und Ihre gesamten monatlichen Schulden (Wohnen + Auto + Studienkredite + Kreditkarten) nicht mehr als 36% betragen sollten. Innerhalb dieser Grenzen zu bleiben gibt Ihnen die besten Chancen auf Kreditgenehmigung und finanzielle Stabilität.
Wie hilft eine höhere Anzahlung?
Eine größere Anzahlung hilft auf drei Arten: Sie reduziert die Darlehenssumme (und damit die Monatsraten), sie eliminiert die PMI, wenn Sie 20% des Immobilienwerts erreichen, und sie bringt Ihnen typischerweise einen niedrigeren Zinssatz. Jede zusätzlichen $10,000 Anzahlung senken Ihre Monatsrate um etwa $65–$75 und können Ihren maximalen Immobilienpreis um $15,000–$20,000 erhöhen.
Sollte ich ein FHA- oder ein konventionelles Darlehen nutzen?
FHA-Darlehen sind besser, wenn Sie einen niedrigeren Kredit-Score (580+), eine kleinere Anzahlung (3.5%) oder ein höheres Schulden-Einkommens-Verhältnis haben. Konventionelle Darlehen sind besser, wenn Sie einen guten Kredit-Score (700+), mindestens 5–20% Anzahlung und überschaubare Schulden haben. FHA-Darlehen erfordern Hypothekenversicherungsprämien über die gesamte Laufzeit, während die PMI bei konventionellen Darlehen entfällt, sobald Sie 20% Eigenkapital erreichen.
Warum erscheint der Hypothekenzins meines Landes automatisch?
Kalcufy nutzt Geo-Erkennung, um Ihr Land zu identifizieren und den durchschnittlichen Hypothekenzins, den Grundsteuersatz und die typischen Versicherungswerte Ihres Marktes vorab einzutragen. Ein mexikanischer Käufer sieht die Zinssätze mexikanischer Banken (rund 10.5%), ein deutscher Käufer sieht Euribor-basierte Zinssätze (rund 3.7%), und ein US-Käufer sieht den 30-jährigen Festzins-Durchschnitt. Sie können diese Werte jederzeit durch Ihren tatsächlich angebotenen Zinssatz ersetzen.
Welche Ausgaben sind NICHT in dieser Berechnung enthalten?
Dieser Rechner berücksichtigt keine Kaufnebenkosten (2–10% des Immobilienpreises je nach Land), Umzugskosten, sofortige Reparaturen oder Renovierungen, Anschlusskosten für Versorgungsleistungen oder Notfallrücklagen. Finanzberater empfehlen, auch nach dem Kauf 3–6 Monatsausgaben als Ersparnis zu behalten — stellen Sie also sicher, dass Ihre Anzahlung nicht Ihre gesamten Ersparnisse aufbraucht.