Calculadora de Cuánta Casa Puedes Pagar
Descubre exactamente cuánta casa puedes pagar según tus ingresos, tus deudas y las tasas de tu mercado local — actualizado automáticamente para tu país.
Tabla de referencia
| Pago Inicial | Precio de Vivienda Recomendado | Conservador | Agresivo |
|---|---|---|---|
| 1000 | 215,000 € | 192,000 € | 253,000 € |
| 2000 | 215,000 € | 192,000 € | 254,000 € |
| 2500 | 216,000 € | 193,000 € | 254,000 € |
| 5000 | 217,000 € | 194,000 € | 256,000 € |
| 7500 | 219,000 € | 196,000 € | 257,000 € |
| 10.000 | 221,000 € | 198,000 € | 259,000 € |
| 12.500 | 223,000 € | 200,000 € | 261,000 € |
| 15.000 | 225,000 € | 202,000 € | 263,000 € |
| 20.000 | 228,000 € | 205,000 € | 266,000 € |
| 25.000 | 232,000 € | 209,000 € | 270,000 € |
| 30.000 | 235,000 € | 212,000 € | 274,000 € |
| 40.000 | 243,000 € | 220,000 € | 281,000 € |
| 50.000 | 250,000 € | 238,000 € | 288,000 € |
| 75.000 | 280,000 € | 255,000 € | 320,000 € |
| 100.000 | 297,000 € | 273,000 € | 338,000 € |
3 Escenarios de Asequibilidad
- Conservador: 25–28% en costos de vivienda — máximo colchón financiero
- Moderado: 28–33% en costos de vivienda — enfoque equilibrado (recomendado)
- Agresivo: 33–43% en costos de vivienda — máximo poder de compra, menos flexibilidad
Desglose de Tu Pago Mensual
- Capital e intereses: pago de amortización del préstamo
- Impuesto predial: según el valor de la vivienda
- Seguro de vivienda: según el valor de la vivienda
- PMI: solo si el pago inicial es < 20% en préstamo convencional
- HOA: tu cuota mensual si aplica
Consejos para Maximizar Tu Asequibilidad
- Reduce tus deudas antes de comprar — cada $100/mes menos en deudas añade ~$20k de poder de compra
- Un pago inicial del 20% elimina el PMI y reduce tu tasa
- Revisa tu puntaje de crédito — pasar de 660 a 740 puede ahorrarte 0.5–1% en tu tasa
- Obtén una preaprobación antes de buscar casa para que los vendedores te tomen en serio
Qué Significa Realmente la Asequibilidad de Vivienda
Cómo la Regla 28/36 Fija Tu Límite
Factores Clave Que Definen Tu Poder de Compra
- El ingreso bruto fija ambos límites de DTI — cada $1,000 adicionales de ingreso mensual añaden unos $280 de pago de vivienda permitido bajo la regla del 28%.
- Las deudas mensuales son lo que más pesa: un pago de auto de $400 puede recortar tu precio máximo de vivienda en $50,000–$60,000 a las tasas actuales.
- Un pago inicial mayor sube el precio directamente y, con 20% o más, elimina el PMI — liberando $100–$200 al mes para la propia hipoteca.
- La tasa de interés importa muchísimo: cada 1% de aumento reduce tu poder de compra en aproximadamente 10% para el mismo pago mensual.
- Los impuestos prediales y el seguro cuentan dentro del tope de vivienda del 28%, así que una zona de impuestos altos baja tu precio máximo aun con el mismo ingreso.
- Tu puntaje de crédito determina tu tasa — bajar de 'muy bueno' a 'regular' puede costarte más de 1% de tasa, el equivalente a decenas de miles en precio.
Reglas Prácticas de Asequibilidad
- Sigue la regla 28/36: máximo 28% del ingreso mensual bruto en vivienda y 36% en todas las deudas combinadas.
- No compres en el tope de tu aprobación — los prestamistas pueden aprobar hasta 43–50% de DTI, pero por encima del 36% queda poco margen para imprevistos.
- Aporta 20% de inicial cuando sea posible para evitar el PMI; si no, planea solicitar su eliminación al alcanzar 20% de plusvalía.
- Mantén 3–6 meses de gastos en ahorros después del cierre — tu pago inicial nunca debe ser toda tu reserva de efectivo.
- Presupuesta alrededor del 1% del valor de la vivienda al año para mantenimiento y reparaciones, además del pago de la hipoteca.
- Pide cotizaciones a al menos 3 prestamistas — una diferencia de 0.25% de tasa en un préstamo de $300,000 son unos $18,000 en 30 años.
Ejemplos Resueltos: la Regla 28/36 en Acción
Dos escenarios estilo EE. UU. calculados paso a paso
$96,000 de ingreso, $450 de deudas, $70,000 de inicial — convencional, 6.8%, 30 años
- Ingreso mensual: $96,000 ÷ 12 = $8,000. Tope front-end: 28% × $8,000 = $2,240
- Tope back-end: 36% × $8,000 = $2,880 − $450 de deudas = $2,430 → manda el tope front-end de $2,240
- Con precio de $340,000: préstamo $270,000 → capital e interés $1,760; impuestos (1.1%) $312; seguro (0.5%) $142 = $2,214/mes
- Verificación: $2,214 ÷ $8,000 = 27.7% ✓; ($2,214 + $450) ÷ $8,000 = 33.3% ✓; 20.6% de inicial → sin PMI
Precio máximo cómodo ≈ $340,000 con un pago total de $2,214/mes
$72,000 de ingreso, $900 de deudas, $25,000 de inicial — convencional, 6.8%, 30 años
- Ingreso mensual: $6,000. Tope front-end: 28% = $1,680; tope back-end: 36% = $2,160
- Las deudas consumen $900 del tope back-end: $2,160 − $900 = $1,260 → manda el back-end, no el 28%
- Con precio de $170,000: préstamo $145,000 → capital e interés $945; impuestos $156; seguro $71; PMI (13.9% de inicial) $60 = $1,232/mes
- Verificación: ($1,232 + $900) ÷ $6,000 = 35.5% ✓ — sin deudas, el mismo comprador podría pagar ≈ $225,000
Precio máximo ≈ $170,000 — los $900 de deudas mensuales le costaron unos $55,000 de casa
Preguntas Frecuentes
¿Cuánta casa puedo pagar con un salario de $70,000?
Con un salario de $70,000, sin otras deudas y con un pago inicial del 3%, normalmente puedes pagar una casa en el rango de $220,000–$260,000 con un préstamo FHA a las tasas actuales. Con un préstamo convencional y 20% de inicial, el rango se mueve a $200,000–$240,000. Tu límite real depende de las tasas de interés locales, los impuestos prediales y tus deudas existentes. Usa la calculadora de arriba con tus números específicos para una estimación precisa.
¿Qué es la regla 28/36?
La regla 28/36 es la guía estándar que usan los prestamistas para préstamos convencionales. Establece que tus costos mensuales de vivienda (hipoteca + impuestos + seguro) no deben superar el 28% de tu ingreso mensual bruto, y tus deudas mensuales totales (vivienda + auto + préstamos estudiantiles + tarjetas de crédito) no deben superar el 36%. Mantenerte dentro de estos límites te da la mejor probabilidad de aprobación del préstamo y de estabilidad financiera.
¿Cómo ayuda un pago inicial más alto?
Un pago inicial mayor ayuda de tres maneras: reduce el monto del préstamo (bajando los pagos mensuales), elimina el PMI si alcanzas el 20% del valor de la vivienda, y normalmente te consigue una tasa de interés más baja. Cada $10,000 adicionales de pago inicial reducen tu pago mensual en unos $65–$75 y pueden aumentar tu precio máximo de vivienda en $15,000–$20,000.
¿Debo usar un préstamo FHA o convencional?
Los préstamos FHA son mejores si tienes un puntaje de crédito más bajo (580+), un pago inicial más pequeño (3.5%) o una relación deuda-ingresos más alta. Los préstamos convencionales son mejores si tienes buen puntaje de crédito (700+), al menos 5–20% de inicial y deudas manejables. Los préstamos FHA requieren primas de seguro hipotecario durante toda la vida del préstamo, mientras que el PMI en préstamos convencionales se elimina cuando alcanzas el 20% de plusvalía.
¿Por qué aparece automáticamente la tasa hipotecaria de mi país?
Kalcufy usa geodetección para identificar tu país y precargar la tasa hipotecaria promedio, la tasa de impuesto predial y los valores de seguro típicos de tu mercado. Un comprador mexicano ve tasas de bancos mexicanos (alrededor del 10.5%), un comprador alemán ve tasas basadas en el Euribor (alrededor del 3.7%), y un comprador estadounidense ve el promedio fijo a 30 años. Siempre puedes reemplazarlas con la tasa real que te cotizaron.
¿Qué gastos NO están incluidos en este cálculo?
Esta calculadora no incluye los costos de cierre (2–10% del precio de la vivienda según el país), gastos de mudanza, reparaciones o renovaciones inmediatas, costos de conexión de servicios ni el fondo de emergencia. Los asesores financieros recomiendan mantener 3–6 meses de gastos en ahorros incluso después de la compra, así que asegúrate de que tu pago inicial no sea todo tu ahorro.