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Kalcufy

Calculateur de Capacité d'Achat Immobilier

Découvrez exactement quel prix de maison vous pouvez vous permettre selon vos revenus, vos dettes et les taux de votre marché local — mis à jour automatiquement pour votre pays.

Tableau de référence

Apport PersonnelPrix de Logement RecommandéPrudentAgressif
1 000220,000 €196,000 €259,000 €
2 000221,000 €197,000 €260,000 €
2 500221,000 €197,000 €260,000 €
5 000223,000 €199,000 €262,000 €
7 500224,000 €201,000 €264,000 €
10 000226,000 €203,000 €265,000 €
12 500228,000 €204,000 €267,000 €
15 000230,000 €206,000 €269,000 €
20 000233,000 €210,000 €273,000 €
25 000237,000 €213,000 €276,000 €
30 000240,000 €217,000 €280,000 €
40 000247,000 €224,000 €287,000 €
50 000255,000 €243,000 €294,000 €
75 000285,000 €260,000 €327,000 €
100 000302,000 €277,000 €344,000 €

3 Scénarios de Capacité d'Achat

  • Prudent : 25–28% de coûts de logement — marge financière maximale
  • Modéré : 28–33% de coûts de logement — approche équilibrée (recommandé)
  • Agressif : 33–43% de coûts de logement — pouvoir d'achat maximal, moins de flexibilité

Détail de Votre Mensualité

  • Capital et intérêts : mensualité d'amortissement du prêt
  • Taxe foncière : basée sur la valeur du bien
  • Assurance habitation : basée sur la valeur du bien
  • PMI : seulement si l'apport est < 20% sur un prêt conventionnel
  • Copropriété : vos charges mensuelles le cas échéant

Conseils pour Maximiser Votre Capacité d'Achat

  • Remboursez vos dettes avant d'acheter — chaque tranche de $100/mois de dettes en moins ajoute ~$20k de pouvoir d'achat
  • Un apport de 20% élimine la PMI et fait baisser votre taux
  • Vérifiez votre score de crédit — passer de 660 à 740 peut vous faire économiser 0.5–1% sur votre taux
  • Obtenez une pré-approbation avant de chercher pour que les vendeurs vous prennent au sérieux

Ce Que Signifie Vraiment la Capacité d'Achat Immobilier

La capacité d'achat immobilier est le prix maximum de logement que vous pouvez acheter sans pousser votre budget au-delà des limites prudentes. Ce n'est pas le plus gros prêt qu'une banque approuverait : c'est le prix auquel l'ensemble de vos coûts mensuels de logement (capital, intérêts, taxe foncière, assurance, PMI et charges de copropriété) tient confortablement dans vos revenus une fois vos dettes existantes prises en compte. Les prêteurs le mesurent avec les ratios dette/revenus (DTI), en comparant ce que vous remboursez chaque mois à ce que vous gagnez. Ce calculateur applique ces mêmes standards — la règle 28/36 pour les prêts conventionnels, 31/43 pour la FHA — et remonte de vos revenus, dettes et apport vers une fourchette de prix réaliste.

Comment la Règle 28/36 Fixe Votre Limite

Le calculateur effectue deux vérifications. Front-end : les coûts mensuels de logement doivent rester à 28% maximum du revenu mensuel brut — avec $8,000 par mois, cela fait $2,240. Back-end : le logement plus tous les autres remboursements de dettes (auto, prêts étudiants, cartes de crédit) doit rester à 36% maximum — $2,880 dans le même exemple. La limite la plus stricte l'emporte. Le calculateur cherche ensuite le prix de logement le plus élevé dont la mensualité complète — capital et intérêts à votre taux et durée, plus taxes, assurance, PMI et copropriété — tient sous cette limite, puis ajoute votre apport. Il affiche aussi un scénario prudent (25/33) et un scénario agressif (jusqu'à 35/50) autour de la recommandation.

Facteurs Clés Qui Déterminent Votre Pouvoir d'Achat

  • Le revenu brut fixe les deux limites de DTI — chaque tranche de $1,000 de revenu mensuel supplémentaire ajoute environ $280 de mensualité de logement autorisée par la règle des 28%.
  • Les dettes mensuelles pèsent le plus lourd : une mensualité auto de $400 peut réduire votre prix maximum de logement de $50,000 à $60,000 aux taux actuels.
  • Un apport plus important augmente directement le prix et, à partir de 20%, supprime la PMI — libérant $100 à $200 par mois pour le prêt lui-même.
  • Le taux d'intérêt compte énormément : chaque hausse de 1% du taux réduit votre pouvoir d'achat d'environ 10% à mensualité égale.
  • La taxe foncière et l'assurance comptent dans le plafond de logement de 28% : une zone très taxée abaisse donc votre prix maximum, même à revenu identique.
  • Votre score de crédit détermine votre taux — passer de « très bon » à « moyen » peut coûter plus de 1% de taux, soit des dizaines de milliers de dollars en prix.

Règles Pratiques de Capacité d'Achat

  • Suivez la règle 28/36 : au plus 28% du revenu mensuel brut pour le logement et 36% pour l'ensemble des dettes.
  • N'achetez pas au plafond de votre approbation — les prêteurs peuvent approuver jusqu'à 43–50% de DTI, mais au-delà de 36% il reste peu de marge pour les imprévus.
  • Apportez 20% quand c'est possible pour éviter la PMI ; sinon, prévoyez de demander sa suppression une fois 20% de capital atteint.
  • Gardez 3 à 6 mois de dépenses en épargne après la signature — votre apport ne doit jamais représenter toute votre réserve de trésorerie.
  • Prévoyez environ 1% de la valeur du bien par an pour l'entretien et les réparations, en plus de la mensualité du prêt.
  • Demandez des offres à au moins 3 prêteurs — un écart de taux de 0.25% sur un prêt de $300,000 représente environ $18,000 sur 30 ans.

Exemples Résolus : la Règle 28/36 en Action

Deux scénarios à l'américaine calculés étape par étape

Revenu $96,000, dettes $450, apport $70,000 — conventionnel, 6.8%, 30 ans

  1. Revenu mensuel : $96,000 ÷ 12 = $8,000. Plafond front-end : 28% × $8,000 = $2,240
  2. Plafond back-end : 36% × $8,000 = $2,880 − $450 de dettes = $2,430 → c'est le plafond front-end de $2,240 qui s'applique
  3. À un prix de $340,000 : prêt de $270,000 → capital et intérêts $1,760 ; taxes (1.1%) $312 ; assurance (0.5%) $142 = $2,214/mois
  4. Vérification : $2,214 ÷ $8,000 = 27.7% ✓ ; ($2,214 + $450) ÷ $8,000 = 33.3% ✓ ; 20.6% d'apport → pas de PMI

Prix maximum confortable ≈ $340,000 avec une mensualité totale de $2,214/mois

Revenu $72,000, dettes $900, apport $25,000 — conventionnel, 6.8%, 30 ans

  1. Revenu mensuel : $6,000. Plafond front-end : 28% = $1,680 ; plafond back-end : 36% = $2,160
  2. Les dettes consomment $900 du plafond back-end : $2,160 − $900 = $1,260 → c'est le back-end qui s'applique, pas les 28%
  3. À un prix de $170,000 : prêt de $145,000 → capital et intérêts $945 ; taxes $156 ; assurance $71 ; PMI (13.9% d'apport) $60 = $1,232/mois
  4. Vérification : ($1,232 + $900) ÷ $6,000 = 35.5% ✓ — sans dettes, le même acheteur pourrait se permettre ≈ $225,000

Prix maximum ≈ $170,000 — les $900 de dettes mensuelles ont coûté environ $55,000 de maison à cet acheteur

Questions Fréquentes

Quel prix de maison puis-je me permettre avec un salaire de $70,000 ?

Avec un salaire de $70,000, aucune autre dette et un apport de 3%, vous pouvez généralement vous permettre un logement entre $220,000 et $260,000 avec un prêt FHA aux taux actuels. Avec un prêt conventionnel et 20% d'apport, la fourchette passe à $200,000–$240,000. Votre limite réelle dépend des taux d'intérêt locaux, des taxes foncières et de vos dettes existantes. Utilisez le calculateur ci-dessus avec vos chiffres pour une estimation précise.

Qu'est-ce que la règle 28/36 ?

La règle 28/36 est la directive standard utilisée par les prêteurs pour les prêts conventionnels. Elle stipule que vos coûts mensuels de logement (prêt + taxes + assurance) ne doivent pas dépasser 28% de votre revenu mensuel brut, et que l'ensemble de vos dettes mensuelles (logement + auto + prêts étudiants + cartes de crédit) ne doit pas dépasser 36%. Rester dans ces limites vous donne les meilleures chances d'approbation du prêt et de stabilité financière.

En quoi un apport plus élevé aide-t-il ?

Un apport plus important aide de trois façons : il réduit le montant du prêt (donc les mensualités), il élimine la PMI si vous atteignez 20% de la valeur du bien, et il vous permet généralement d'obtenir un taux d'intérêt plus bas. Chaque tranche supplémentaire de $10,000 d'apport réduit votre mensualité d'environ $65–$75 et peut augmenter votre prix maximum de logement de $15,000 à $20,000.

Dois-je choisir un prêt FHA ou conventionnel ?

Les prêts FHA sont préférables si vous avez un score de crédit plus faible (580+), un apport plus petit (3.5%) ou un ratio dette/revenus plus élevé. Les prêts conventionnels sont préférables si vous avez un bon score de crédit (700+), au moins 5–20% d'apport et des dettes maîtrisées. Les prêts FHA exigent des primes d'assurance hypothécaire pendant toute la durée du prêt, tandis que la PMI des prêts conventionnels est supprimée une fois que vous atteignez 20% de capital.

Pourquoi le taux hypothécaire de mon pays apparaît-il automatiquement ?

Kalcufy utilise la géodétection pour identifier votre pays et préremplir le taux hypothécaire moyen, le taux de taxe foncière et les valeurs d'assurance typiques de votre marché. Un acheteur mexicain voit les taux des banques mexicaines (environ 10.5%), un acheteur allemand voit des taux basés sur l'Euribor (environ 3.7%), et un acheteur américain voit la moyenne du taux fixe sur 30 ans. Vous pouvez toujours les remplacer par le taux réel qui vous a été proposé.

Quelles dépenses ne sont PAS incluses dans ce calcul ?

Ce calculateur n'inclut pas les frais de clôture (2–10% du prix du bien selon le pays), les frais de déménagement, les réparations ou rénovations immédiates, les frais de mise en service des réseaux ni le fonds d'urgence. Les conseillers financiers recommandent de conserver 3 à 6 mois de dépenses en épargne même après l'achat, alors assurez-vous que votre apport ne représente pas la totalité de vos économies.

Sources