Calculadora Alquilar vs Comprar
¿Deberías alquilar o comprar? Ingresa tus costos locales y descubre el año de equilibrio, la comparación de patrimonio total y el costo real de ser propietario frente a alquilar a lo largo del tiempo.
Tabla de referencia
| Aumento Anual del Alquiler | Año de Equilibrio | Recomendación | Patrimonio Neto del Comprador |
|---|---|---|---|
| 0,5 | Not in 15 years | Renting wins by $40.503 after 7 years | $187.624 |
| 1 | Not in 15 years | Renting wins by $37.487 after 7 years | $187.624 |
| 1,5 | Not in 15 years | Renting wins by $34.422 after 7 years | $187.624 |
| 2 | Not in 15 years | Renting wins by $31.309 after 7 years | $187.624 |
| 2,5 | Not in 15 years | Renting wins by $28.146 after 7 years | $187.624 |
| 3 | Not in 15 years | Renting wins by $24.932 after 7 years | $187.624 |
| 4 | Year 11 | Renting wins by $18.352 after 7 years | $187.624 |
| 5 | Year 9 | Renting wins by $11.561 after 7 years | $187.624 |
| 6 | Year 8 | Renting wins by $4.554 after 7 years | $187.624 |
| 7 | Year 7 | Buying wins by $1.965 after 7 years | $187.624 |
| 8 | Year 7 | Buying wins by $7.276 after 7 years | $187.624 |
| 9 | Year 6 | Buying wins by $10.950 after 7 years | $187.624 |
| 10 | Year 6 | Buying wins by $14.612 after 7 years | $187.624 |
Puntos Clave
- Comprar supera a alquilar solo si te quedas lo suficiente para recuperar los costos de transacción — típicamente 5-7 años
- El costo de oportunidad del pago inicial suele pasarse por alto — $80K invertidos al 7% crecen a $158K en 10 años
- La flexibilidad de alquilar tiene valor real: cambios de trabajo, necesidades familiares o caídas del mercado no te atraparán
- En mercados de alta apreciación (Austin, Miami, Phoenix), comprar suele ganar antes — revisa los datos locales
La Decisión de Alquilar vs Comprar: Lo que Realmente Importa
Cómo Esta Calculadora Compara los Dos Caminos
Costos Ocultos que los Compradores Suelen Pasar por Alto
- Los costos de cierre al comprar (2-5%) y vender (6-8%) suman 8-13% del valor de la vivienda — esto por sí solo añade años al punto de equilibrio
- Mantenimiento: 1-2% del valor de la vivienda al año ($4,000-$8,000 en una casa de $400K) — los inquilinos pagan $0 en reparaciones
- Costo de oportunidad: el pago inicial invertido en fondos indexados al 7% se duplica cada 10 años
- PMI: si el pago inicial es menor al 20%, suma $100-$300/mes hasta alcanzar 20% de capital (~7-9 años a tasas típicas)
- Los impuestos prediales aumentan con el tiempo (revalúos) y no son deducibles por encima del tope SALT de $10K para la mayoría de los compradores
- La apreciación de la vivienda NO está garantizada — los precios cayeron 30-50% en algunos mercados durante 2007-2012
Cuándo Comprar Suele Ganar
- Planeas quedarte 7+ años — los costos de transacción tienen tiempo de recuperarse mediante apreciación y capital
- Tu relación precio-alquiler local es menor a 20 (precio de la vivienda ÷ alquiler anual) — indica que comprar es relativamente accesible
- Tienes ingresos estables y un pago inicial del 20% — evitas el PMI y los peores escenarios de venta forzada
- El mercado local tiene apreciación históricamente fuerte (ciudades costeras, metrópolis en crecimiento)
- Valoras la estabilidad, la comunidad y la posibilidad de personalizar tu espacio
- Las tasas de interés son significativamente más bajas que los alquileres actuales (raro en el mercado 2024-2025)
Escenarios de Alquilar vs Comprar
Comparación real con distintos precios y horizontes de tiempo
Casa de $400K — Estadía de 7 Años (Suburbio Típico)
- Comprar: $80K de pago inicial (20%), hipoteca de $320K al 6.8% → $2,087/mes de capital e intereses. Suma impuestos $400, seguro $125, mantenimiento $333 = $2,945/mes de costo real
- Alquilar: $2,000/mes de alquiler, pago inicial de $80K invertido al 7% → crece a $128,600. Ahorro mensual de $945 invertido → añade $92,000
- Tras 7 años: capital del comprador ~$185K (apreciación + amortización) menos 6% de costos de venta $42K = $143K netos. Portafolio del inquilino: ~$221K
El inquilino gana por ~$78K en el año 7. Equilibrio: ~año 9. Por eso importa quedarse mucho tiempo.
Casa de $900K — Estadía de 5 Años (Ciudad de Alto Costo)
- Comprar: $180K de pago inicial, hipoteca de $720K al 6.8% → $4,696/mes de capital e intereses. Suma impuestos $825, seguro $208, HOA $400, mantenimiento $750 = $6,879/mes de costo real
- Alquilar a $3,500/mes ahorra $3,379/mes frente a comprar. Pago inicial de $180K + ahorro mensual invertidos al 7% → el portafolio crece a $522K
- Tras 5 años: la vivienda al 4% de apreciación = $1,096K. Capital tras amortización = $382K, menos 6% de costos de venta $66K = $316K netos
El inquilino gana por $206K en el año 5. En ciudades caras, alquilar suele ganar salvo que te quedes 10+ años.
Preguntas Frecuentes
¿Siempre es mejor comprar que alquilar?
No — el mito de que 'alquilar es tirar el dinero' ignora que los compradores también gastan en intereses de la hipoteca (la mayor parte de cada pago inicial del préstamo), impuestos prediales, seguros, mantenimiento y costos de transacción. Alquilar es financieramente superior cuando te mudarás en menos de 5 años, cuando tu relación precio-alquiler local es alta, o cuando el mercado bursátil ofrece mejores retornos que la apreciación de la vivienda en tu mercado.
¿Qué es la relación precio-alquiler y cómo la uso?
Relación precio-alquiler = precio de la vivienda ÷ alquiler anual. Menor a 15: comprar es generalmente favorable. 15-20: neutral, depende de tu horizonte. Mayor a 20: alquilar suele ser más barato mes a mes. Muchas ciudades caras (NYC, SF, LA) tienen relaciones de 30-50+, lo que hace que alquilar sea financieramente superior en la mayoría de los horizontes de tiempo.
¿Cuántos años necesito quedarme para que comprar tenga sentido?
En la mayoría de los mercados de EE. UU. en 2024-2025, necesitas quedarte 5-8 años para que comprar alcance el equilibrio con alquilar, principalmente porque los costos de transacción de compra y venta suman 8-13% del valor de la vivienda. En mercados con alta apreciación (Miami, Austin) puede ser menos; en mercados estancados puede ser 10+ años.
¿Debería considerar el pago inicial como una inversión?
Sí — tu pago inicial tiene un costo de oportunidad. $80,000 invertidos en un portafolio de acciones diversificado al 7% anual crecen a unos $158,000 en 10 años. Esto no significa que alquilar siempre sea mejor, pero sí que el capital de la vivienda debe compararse con lo que ese dinero ganaría invertido en otro lugar.
¿La deducción de intereses hipotecarios marca una gran diferencia?
Menos que antes. La Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017 duplicó la deducción estándar, por lo que menos del 15% de los hogares ahora detalla deducciones. El beneficio solo aplica al monto de intereses que supera tu deducción estándar ($14,600 soltero / $29,200 casados en 2024). Para la mayoría de los compradores de ingresos medios, el beneficio fiscal es mínimo.
¿Qué pasa con mi análisis si los precios de las viviendas caen?
Caídas significativas de precios alargan drásticamente el período de equilibrio o pueden convertir la compra en una pérdida neta. Durante 2007-2012, algunos mercados cayeron 30-50%. Si compraste una casa de $400K con 20% de pago inicial y los precios cayeran 25%, quedarías 'bajo el agua' (debiendo más de lo que vale la casa) y atrapado — sin poder vender sin pérdida. Este riesgo es otro argumento para comprar solo si puedes comprometerte a 7+ años.